Bail commercial et loyer impayé : que faire ?

Le bailleur fait signifier au locataire, par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial. Le locataire dispose d’un mois pour régler la totalité des sommes réclamées. À défaut de paiement dans ce délai, le bailleur saisit le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail commercial, puis obtenir l’expulsion.

État du droit au 17 septembre 2026, intégrant la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

Ce schéma perdure depuis des décennies. La loi de 2026 a changé une chose : la marge de manœuvre dont dispose le locataire une fois le délai d’un mois écoulé. Cette modification change la façon dont chaque partie doit utiliser ce mois.

Faut-il commencer par une relance ou une mise en demeure ?

Une relance, puis une mise en demeure sont utiles, puisqu’elles permettent de vérifier qu’il ne s’agit pas d’un oubli ou d’un prélèvement rejeté, et d’ouvrir une discussion sur un échéancier amiable. Cela dit, les effets juridiques de ces démarches sont limités.

La mise en demeure fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues (art. 1344-1 du Code civil). Elle ne déclenche pas la clause résolutoire. La Cour de cassation l’a jugé en termes nets en 2017 (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-10.583) : la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, et le bail commercial ne peut y déroger.

Autrement dit, un bailleur qui envoie trois courriers en trois mois a perdu trois mois.

Toutefois, une relance garde une utilité certaine : celle adressée à l’ancien locataire. Lorsque le bail commercial a été cédé avec une clause de garantie du cédant, le bailleur doit informer ce dernier de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter de l’échéance impayée (art. L. 145-16-1 du Code de commerce). Le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans après la cession (art. L. 145-16-2).

Le texte est silencieux quant à la sanction de l’absence de notification et les cours d’appel sont partagées : la plupart refusent toute déchéance automatique et exigent du cédant qu’il prouve le préjudice causé par le retard, d’autres ont réduit ou supprimé le recours du bailleur. La Cour de cassation ne s’est pas prononcée. Dans le doute, cette notification doit être envoyée en même temps que la première relance.

Qu’est-ce que le commandement de payer visant la clause résolutoire ?

C’est l’acte, signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), qui somme le locataire de payer et l’avertit qu’à défaut, le bail commercial sera résilié de plein droit. Il ne fonctionne que si le bail contient une clause résolutoire, ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux commerciaux.

Encore faut-il que le contrat relève du statut des baux commerciaux. Le bail dérogatoire, conclu pour une durée totale de trois ans au plus (art. L. 145-5 du Code de commerce), et la convention d’occupation précaire (art. L. 145-5-1) y échappent : ils sont régis par leurs propres stipulations et par le droit commun du louage. Par conséquent, l’encadrement de la clause résolutoire décrit ici ne s’applique pas à eux.

Attention à cette confusion fréquente : ce commandement n’a rien à voir avec le commandement de payer qui précède une saisie-vente. Le premier ne suppose aucun jugement : c’est lui qui ouvre la procédure. Le second suppose que le créancier dispose déjà d’un titre exécutoire, par exemple un jugement, et laisse au débiteur huit jours pour payer (art. R. 221-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Ce que le commandement de payer doit contenir

L’article L. 145-41 du Code de commerce n’impose expressément qu’une mention, à peine de nullité : le délai d’un mois. La jurisprudence en a ajouté plusieurs autres, qui sont tout aussi importantes en pratique :

• la reproduction de la clause résolutoire du bail commercial ;
• le rappel du délai d’un mois dont dispose le locataire pour régulariser ;
• le détail précis des sommes réclamées : leur nature (loyer, charges, taxe foncière refacturée, indexation), les échéances concernées et leur montant ;
• l’identité exacte du bailleur, ou d’un mandataire disposant du pouvoir d’agir en son nom.

L’acte est délivré au locataire titulaire du bail commercial au jour de la signification. S’il y a plusieurs copreneurs, chacun doit le recevoir. Si le fonds est exploité en location-gérance, c’est toujours le locataire titulaire du bail qui est visé : il répond, à l’égard du bailleur, des manquements de son locataire-gérant.

Quel est le point de départ du délai d’un mois ?

Le délai court à compter de la signification du commandement au locataire, et non à la date d’envoi par le bailleur ou à la date à laquelle le gérant prend connaissance de l’acte.

Ce délai est d’un mois, et non, comme on peut parfois le lire, quinze jours, six semaines ou deux mois. Les chiffres qui circulent viennent du bail d’habitation : la loi du 27 juillet 2023 y a ramené le délai de deux mois à six semaines, mais les baux d’habitation en cours à cette date conservent le délai stipulé dans leur clause (avis Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Ce délai d’un mois est d’ordre public : une clause résolutoire qui prévoit un délai plus court est réputée non écrite (art. L. 145-15 du Code de commerce ; Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334), y compris dans un bail commercial conclu avant la loi Pinel de 2014, dès lors que la procédure est encore en cours. Le locataire peut s’en prévaloir sans condition de délai, l’action tendant à faire réputer une clause non écrite n’étant pas soumise à la prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405). Un bail peut en revanche prévoir un délai plus long : le commandement doit alors mentionner ce délai contractuel, et non le délai légal.

Le paiement doit être effectivement parvenu au bailleur avant l’expiration du mois. Un chèque remis le dernier jour, encaissé après, ou un virement fait sur le compte de son propre avocat, ne suffisent pas.

Les défauts qui privent l’acte d’effet

Un commandement irrégulier est nul, et la clause résolutoire ne peut pas être acquise sur son fondement. Le bailleur doit alors en délivrer un nouveau, et le délai d’un mois repart de zéro.

Les causes de nullité les plus fréquentes sont :

• un décompte inexploitable, ne permettant pas au locataire de savoir ce qu’il doit, pour quelles échéances et à quel titre ;
• l’indication de deux délais différents dans le même acte, ou une injonction de quitter les lieux immédiatement mêlée à celle de payer dans le mois ;
• un acte qui vise par erreur le régime du bail d’habitation ;
• un commandement délivré de mauvaise foi, par exemple pour se débarrasser d’un locataire qui réclamait des travaux au bailleur.

Deux précisions qui évitent des contestations inutiles :

• d’une part, un commandement qui réclame un montant excessif n’est pas nul pour autant : il reste valable à hauteur des sommes réellement dues, la mauvaise foi du bailleur s’appréciant au jour où il fait délivrer le commandement (Cass. 3e civ., 22 octobre 2015, n° 14-17.645) ;
• d’autre part, la clause résolutoire ne sanctionne que ce qu’elle vise expressément : une clause visant simplement le « loyer » et ses accessoires ne permet pas, par exemple, de résilier le bail commercial pour le seul défaut de paiement des frais de poursuite (Cass. 3e civ., 24 mai 2000, n° 98-18.049).

Le décompte est le point faible habituel de ces actes. Le tableau de soldes extrait d’un logiciel de gestion, avec deux colonnes « appelé » et « réglé » sans ventilation par nature, est précisément ce que les juridictions sanctionnent. Un commandement délivré une semaine plus tard, mais sur un décompte propre, peut faire gagner plusieurs mois.

Comment procéder lorsque le locataire n’a pas réglé dans le mois ?

La clause résolutoire est acquise, mais aucun juge ne l’a encore constaté. Le locataire reste dans les lieux tant qu’une décision n’a pas été rendue et signifiée.

Faire constater la résiliation en référé

Le bailleur assigne le locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le juge ne prononce pas la résiliation : il constate qu’elle est intervenue. Il n’a pas à apprécier la gravité du manquement. Par exemple, la Cour de cassation a approuvé la constatation d’une clause acquise pour le seul défaut de paiement du coût de commandements de 80 à 90 euros (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639).

Le référé suppose l’absence de contestation sérieuse. Si le locataire soulève un vrai débat sur la validité du commandement, sur l’interprétation du bail commercial ou sur l’existence de la dette, le juge des référés se déclarera sans pouvoir et le bailleur devra agir au fond, ce qui prend nettement plus de temps. C’est notamment le cas lorsque le locataire soutient avoir cessé de payer parce que le bailleur manquait à ses propres obligations : cette exception d’inexécution ne peut pas être tranchée par le juge des référés (Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n° 08-21.358).

Dans la même assignation, le bailleur demande l’expulsion et une provision sur l’arriéré, que le juge des référés peut accorder lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable (art. 835 du Code de procédure civile). S’il oublie l’expulsion, il devra revenir devant le juge.

Une formalité est souvent oubliée : si le fonds de commerce est grevé d’un nantissement ou d’un privilège, le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, le juge ne pouvant statuer qu’un mois après cette notification (art. L. 143-2 du Code de commerce). C’est l’assignation qui doit leur être dénoncée, et non le commandement, qu’aucun texte n’impose de leur notifier (Cass. 3e civ., 16 mars 2017, n° 15-29.206). À défaut, la résiliation leur est inopposable et le bailleur s’expose à leur devoir des dommages et intérêts. L’état des inscriptions se demande au greffe avant d’assigner.

Les délais de paiement depuis la loi du 26 mai 2026

Le juge peut toujours accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de deux ans (art. 1343-5 du Code civil), et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué. S’il manque une seule échéance, elle est définitivement acquise, sans que le juge puisse accorder de nouveaux délais.

Mais depuis le 28 mai 2026, en cas de non-paiement des loyers, l’octroi de ces délais de paiement est soumis à deux conditions cumulatives, posées par le nouvel alinéa 3 de l’article L. 145-41 :

• la capacité du locataire à régler la dette locative ;
• la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Cette réforme est souvent présentée comme un durcissement au détriment des locataires. Notre lecture est différente : la réforme ne supprime pas les délais de grâce, mais déplace le moment où ils se gagnent. Avant 2026, un locataire pouvait laisser passer le mois, laisser courir les loyers suivants, et arriver à l’audience avec une demande d’échéancier sur le tout. Cela n’est plus possible : le juge ne regarde plus seulement si le locataire est de bonne foi et solvable à terme, mais aussi s’il a recommencé à payer avant la première audience.

Deux questions restent ouvertes, qu’aucune décision publiée ne tranche à ce jour :

• le texte vise le « non-paiement des loyers ». Un arriéré composé uniquement de charges ou de taxe foncière refacturée entre-t-il dans le champ de la condition ?
• la « première audience » s’entend-elle de la première date d’appel, alors que les référés locatifs font très souvent l’objet d’un renvoi ? Par prudence, un locataire doit partir du principe que le texte vise la première convocation.

L’expulsion et l’indemnité d’occupation

Une fois la résiliation constatée, le locataire devient occupant sans droit ni titre. L’ordonnance, signifiée, permet au commissaire de justice de procéder à l’expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire. L’ordonnance de référé est exécutoire, même en cas d’appel, mais son exécution se fait aux risques du bailleur si elle est ensuite infirmée.

Tant qu’il se maintient dans les lieux, l’occupant doit une indemnité d’occupation. Son montant est fixé par le juge, sauf si le bail commercial prévoit une indemnité conventionnelle, parfois majorée. Le juge des référés peut en allouer une provision, mais il ne peut pas en fixer le montant à titre définitif : la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui, statuant en référé, avait condamné le locataire au paiement d’une indemnité et non d’une provision (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.456). Si le bail le prévoit, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur.

La résiliation a une autre conséquence : le locataire qui s’est vu refuser le renouvellement et se maintient dans les lieux en attendant son indemnité d’éviction reste tenu des clauses du bail commercial expiré (art. L. 145-28 du Code de commerce), clause résolutoire comprise. Si elle joue pendant cette période, il perd son droit à l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-10.172).

En l’absence de clause résolutoire, ou à l’échéance du bail commercial

Si le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, ou si celle-ci ne vise pas les sommes impayées, le bailleur doit demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation. Le juge apprécie alors la gravité du manquement, ce qu’il ne fait pas lorsque la clause joue.

À l’approche de l’échéance, le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime (art. L. 145-17 du Code de commerce). Le défaut de paiement n’est alors invocable que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire, précisant le motif et reproduisant le texte. Les juges vérifient cette persistance : une série de commandements anciens ne suffit pas à l’établir (Cass. 3e civ., 7 mars 2012, n° 10-22.738).

Et si le locataire est en redressement ou en liquidation judiciaire ?

L’existence d’une procédure collective à l’encontre du preneur change profondément les choses pour le bailleur.

Le jugement d’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire interrompt ou interdit toute action des créanciers antérieurs tendant à la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent (art. L. 622-21 du Code de commerce). Le bailleur qui n’a pas obtenu, avant ce jugement, une décision passée en force de chose jugée constatant l’acquisition de la clause ne peut plus la faire constater pour les loyers antérieurs (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-15.336). Le commandement délivré, l’assignation en cours, l’ordonnance frappée d’appel : tout cela tombe.

Trois réflexes s’imposent alors au bailleur :

• déclarer sa créance de loyers et charges antérieurs auprès du mandataire judiciaire, dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, en invoquant son privilège, qui ne couvre que les deux dernières années de loyers précédant le jugement d’ouverture (art. L. 622-16 du Code de commerce) ;
• surveiller le paiement des loyers postérieurs au jugement, que la procédure doit régler à leur échéance ;
• ne pas agir contre la caution personne physique pendant la période d’observation, les poursuites étant suspendues.

Pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture restés impayés, le bailleur peut demander la résiliation, mais seulement après un délai de trois mois à compter de ce jugement (art. L. 622-14, 2°). Il a alors le choix :

• il peut suivre la voie classique du commandement et du référé, auquel cas des délais de paiement peuvent être sollicités comme hors procédure collective, la Cour de cassation l’ayant admis pour le liquidateur (Cass. com., 6 décembre 2011, n° 10-25.689) ;
• il peut saisir le juge-commissaire par requête pour faire constater la résiliation, sans commandement préalable, et ce juge ne peut pas accorder de délais de paiement (Cass. com., 18 mai 2022, n° 20-22.164). Il doit simplement vérifier que les loyers postérieurs sont toujours impayés le jour où il statue (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177).

À Paris et à Nanterre (mais ni à Bobigny, ni à Créteil), les procédures collectives relèvent, depuis le 1er janvier 2025 et pour quatre ans, du tribunal des activités économiques, qui remplace à titre expérimental le tribunal de commerce dans douze ressorts. Ce tribunal connaît aussi des actions et contestations relatives aux baux commerciaux « nées de la procédure » et qui présentent avec elle « des liens de connexité suffisants », sans préjudice des pouvoirs du juge-commissaire (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, art. 26). Aucune décision de la Cour de cassation n’a encore précisé ce que recouvre cette connexité : le choix du juge, pour faire constater la résiliation, se discute donc au cas par cas.

Locataire, vous venez de recevoir un commandement : que faire ?

Vous avez un mois. Voici l’ordre des priorités.

Vérifiez l’acte. Le délai d’un mois est-il mentionné ? Est-ce le seul délai visé ? La clause résolutoire est-elle reproduite ? Les sommes sont-elles détaillées par nature et par échéance ? La clause du bail commercial vise-t-elle bien les sommes réclamées ? Un manquement à l’un de ces points ouvre une contestation sérieuse devant le juge.

Vérifiez que chaque somme réclamée est due. La taxe foncière et les charges ne sont exigibles que si le bail commercial les met à votre charge. Et pour les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014, certaines dépenses ne peuvent jamais être refacturées au locataire, notamment les grosses réparations et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers (art. R. 145-35 du Code de commerce).

Ne suspendez pas vos loyers pour faire pression sur le bailleur. Refuser de payer n’est admis que si son propre manquement est suffisamment grave (art. 1219 du Code civil), ce que les juges réservent en pratique aux situations où le local ne peut plus être exploité. L’absence de factures, par exemple, ne justifie pas la suspension des loyers (Cass. 3e civ., 16 octobre 2007, n° 06-21.113).

Payez ce qui est effectivement dû sans discussion, dans le mois, et par un moyen dont la date de réception est certaine. Si vous payez la totalité dans le délai, la clause ne peut plus jouer.

Si vous ne pouvez pas tout payer, reprenez immédiatement le paiement intégral du loyer courant. Depuis la réforme, sans reprise du loyer courant avant la première audience, le juge ne peut plus vous accorder de délais. Contester le commandement ne dispense pas de cette condition : si la contestation échoue, il ne restera rien sur quoi se replier. Préparez aussi de quoi démontrer votre capacité à apurer la dette : situation de trésorerie, prévisionnel, attestation de l’expert-comptable.

Si vous parvenez à tout régler après l’expiration du mois, mais avant l’audience, demandez quand même des délais. Le juge ne peut pas les accorder d’office, et sans cette demande il doit constater la résiliation (Cass. 3e civ., 18 mai 2010, n° 09-66.848). Il peut en revanche accorder des délais « rétroactifs », calés sur les dates de paiement déjà intervenues, qui privent la clause d’effet (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405), à condition que des délais n’aient pas déjà été accordés en référé (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-16.040).

Enfin, deux voies d’action sont possibles, et elles ne s’excluent pas :

• vous pouvez assigner vous-même le bailleur en opposition au commandement, pour en contester la validité et, à titre subsidiaire, demander des délais ;
• vous pouvez vous défendre dans l’instance en référé introduite par le bailleur, en y formant les mêmes demandes. Des délais peuvent être demandés tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée (art. L. 145-41, al. 2).

Une fois qu’une décision constatant la résiliation est devenue irrévocable, ou qu’un échéancier fixé par le juge n’a pas été respecté, il est trop tard. À ce stade, le juge du fond ne peut plus accorder de nouveaux délais (Cass. 3e civ., 15 octobre 2008, n° 07-16.725).

Quel est le tribunal compétent et combien de temps prend la procédure ?

Le tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble a une compétence exclusive pour les litiges de bail commercial, à la seule exception de la fixation du loyer révisé ou renouvelé (art. R. 145-23 du Code de commerce et R. 211-3-26, 11°, du Code de l’organisation judiciaire). Cette compétence couvre tout ce qui met en jeu le statut, et donc la clause résolutoire. Elle a une limite : une simple action en paiement de loyers, qui ne porte pas sur l’application du statut, a pu être portée devant le tribunal de commerce contre un locataire commerçant (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 14-10.341 ; 11 avril 2019, n° 18-16.061).

Quant à la compétence territoriale, une clause attributive convenue entre commerçants est en principe valable (art. 48 du Code de procédure civile), mais le tribunal du lieu de l’immeuble redevient compétent dès que le litige requiert l’application des règles du statut (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-18.333). Certains sites évoquent toujours le « tribunal de grande instance », qui a été fondu dans le tribunal judiciaire au 1er janvier 2020.

Deux voies existent :

• le référé, pour faire constater la clause lorsque rien de sérieux n’est contesté, est la plus rapide ;
• le fond, lorsque la contestation est sérieuse ou lorsque le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire, auquel cas le bailleur doit demander au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire en démontrant un manquement suffisamment grave.

Devant le tribunal judiciaire, dans les matières relevant de sa compétence exclusive, la représentation par avocat est obligatoire quel que soit le montant en jeu (art. 760 et 761 du Code de procédure civile), y compris devant le juge des référés, aucune des dispenses de l’article 761 ne visant ce contentieux.

Sur la durée, aucun chiffre sérieux ne peut être donné sans connaître la juridiction, son rôle et la défense du locataire. Les étapes incompressibles, elles, sont connues : un mois après le commandement, un mois après la notification aux créanciers inscrits s’il y en a, le délai d’audiencement du référé, souvent un renvoi, la signification de l’ordonnance, puis les opérations d’expulsion. Si le juge accorde des délais, la sortie du locataire est reportée d’autant, jusqu’à deux ans. Un bailleur qui s’attend à quelques semaines se trompe d’ordre de grandeur.

Le bailleur n’est pas pour autant pressé par la prescription : les demandes en paiement de loyers, de charges ou d’indemnités d’occupation se prescrivent par cinq ans (art. 2224 du Code civil). La prescription de deux ans propre au statut (art. L. 145-60 du Code de commerce) ne vise que les actions exercées en vertu de celui-ci, ce qui n’est pas le cas d’une simple demande de paiement (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-23.134).

Quelles stipulations prévoir pour ne pas en arriver là ?

La meilleure procédure d’impayé est celle que le bail commercial a préparée.

D’abord, la clause résolutoire doit viser expressément tout ce que le bailleur veut pouvoir réclamer : loyer, charges, taxes refacturées, arriérés d’indexation, pénalités, intérêts, frais de commandement. Elle ne doit mentionner aucun délai inférieur à un mois, et gagne à préciser qu’elle joue « si bon semble au bailleur », pour éviter que le locataire ne tente de s’en servir lui-même afin de partir.

Ensuite vient la question des garanties. Depuis la loi du 26 mai 2026, pour les baux de locaux de commerce de détail ou de gros et de services commerciaux ou artisanaux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, l’ensemble des garanties demandées au preneur est plafonné à un trimestre de loyer. Ce plafond couvre le dépôt de garantie, mais aussi la valeur des engagements et garanties de toute nature (art. L. 145-40 du Code de commerce). Le cautionnement du dirigeant et la garantie à première demande ne peuvent donc plus servir à compenser un dépôt réduit. Le dépôt est restitué dans les trois mois de la remise des clés, les autres garanties dans les six mois.

Le locataire de ces mêmes locaux peut aussi, sans arriéré non contesté, exiger le paiement mensuel du loyer, y compris dans les baux en cours (art. L. 145-32-1). Du côté du bailleur, une échéance mensuelle impayée se voit plus tôt qu’une échéance trimestrielle : autant en tirer parti en délivrant le commandement dès le premier incident sérieux, plutôt qu’après de multiples relances.

Questions fréquentes

Que faire si le locataire d’un bail commercial ne paie pas son loyer ?

Faire signifier par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial. Si le locataire ne paie pas dans le mois, saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

Quels sont les droits du propriétaire en cas de loyer impayé ?

Il peut obtenir la résiliation du bail commercial, l’expulsion du locataire, la condamnation au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ, et mettre en jeu les garanties prévues au bail. Si le locataire est en procédure collective, ces droits sont fortement encadrés et le bailleur doit déclarer sa créance.

Quelle est la protection contre les loyers impayés pour un bail commercial ?

Une clause résolutoire bien rédigée, un dépôt de garantie et, le cas échéant, une caution ou une garantie bancaire. Pour les baux de locaux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, l’ensemble de ces garanties est plafonné à un trimestre de loyer.

Est-il possible de résilier un bail commercial en cas de non-paiement du loyer ?

Oui. Avec une clause résolutoire, la résiliation est acquise un mois après un commandement resté sans effet, et le juge la constate. Sans clause résolutoire, le bailleur doit demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation, en démontrant la gravité du manquement.

Le locataire peut-il encore obtenir des délais depuis la réforme de 2026 ?

Oui, jusqu’à deux ans. Mais pour un impayé de loyers, le juge ne peut les accorder que si le locataire démontre sa capacité à régler la dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Un commandement de payer est-il valable indéfiniment ?

Il produit effet à l’expiration du mois. Le simple écoulement du temps ne vaut pas renonciation du bailleur à s’en prévaloir (Cass. 3e civ., 19 mars 2008, n° 07-11.194), mais un comportement non équivoque peut en valoir une, comme l’offre de renouveler le bail commercial assortie d’un nouveau commandement fondé sur un autre grief (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-15.247).

Yanis Boudinar intervient en droit des affaires, pour des bailleurs comme pour des locataires, sur la délivrance et la contestation des commandements de payer et sur les procédures de résiliation de bail commercial. Vous pouvez le joindre via la page contact du cabinet.